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1
1. 2025
Document
d’enregistrement
universel
2
2. Sommaire
3
3.
2025
Document
d’enregistrement
universel
3.1. Message de
Philippe Brassac
4
4. Rapport intégré 2025
5
5. Sommaire
5.1. Gecina, un opérateur
immobilier pleinement intégré
5.2. Éditorial de
Beñat Ortega
5.3. Notre contribution
dans un monde
en mutation
5.4. Dépasser les attentes
5.5. Créer de la valeur
à chaque étape
de la chaîne immobilière
6
6. Attirer.
6.1. Porter Paris
plus loin
6.2. Concentrer notre
portefeuille sur
des localisations prime
6.3. Allier innovation
et design d’exception
7
7. Connecter.
7.1. Créer du lien et faire communauté
8
8. Anticiper.
8.1. Des actifs performants, bas carbone
8.2. Réseaux urbains : une énergie locale et renouvelable
9
9. Croître.
9.1. 5 questions à
Philippe Brassac
9.2. Un Conseil centré
sur la création de valeur
9.3. Aligner la rémunération sur
la création de valeur à long terme
9.4. Une équipe pour
porter notre stratégie
9.5. Notre modèle d’affaires
9.6. Indicateurs financiers
et extra-financiers
9.7. Bilan
et compte de résultat
1
1. Commentaires sur l’exercice
1.1 Revue de l’activité
1.2 Reporting EPRA au 31 décembre 2025
1.3 Informations complémentaires sur les revenus locatifs
1.4 Ressources financières
1.5 Valorisation du patrimoine immobilier
1.6 Activité et résultat des principales sociétés
1.7 Événements postérieurs à la date d’arrêté
2
2. Risques
2.1 Principaux facteurs de risques
2.2 Gestion des risques
3
3. Créer de la valeur par la performance RSE
3.1 S’engager pour un avenir durable
3.2 Appliquer les normes RSE les plus strictes pour montrer la voie au sein du secteur
3.3 Patrimoine en exploitation : efficacité énergétique et énergies renouvelables pour une réduction drastique de nos émissions d’ici à 2030
3.4 Garantir l’efficacité énergétique et la réduction drastique des émissions futures de CO2 au travers de notre pipeline de développement
3.5 Capital humain : un pilier stratégique de la croissance durable
3.6 Autres informations extra‑financières
3.7 Règles de reporting
3.8 Rapports d’assurance de l’un des Commissaires aux Comptes
4
4. Rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise
4.1 Gouvernance
4.2 Rémunération
5
5. Comptes consolidés
5.1 État consolidé de la situation financière
5.2 État du résultat global consolidé
5.3 État de variation des capitaux propres consolidés
5.4 État des flux de trésorerie consolidés
5.5 Annexe aux comptes consolidés
6
6. Comptes annuels
6.1 Bilan au 31 décembre 2025
6.2 Compte de résultat au 31 décembre 2025
6.3 Annexe aux comptes annuels au 31 décembre 2025
7
7. Liste du patrimoine
7.1 Bureaux
7.2 Résidentiel
7.3 Annexes synthèses
7.4 Rapport condensé des experts immobiliers
8
8. Action, distribution et capital
8.1 L’action Gecina
8.2 Distribution
8.3 Relations avec les investisseurs
8.4 Informations sur le capital
8.5 Opérations sur le capital
8.6 Actionnariat salarié
9
9. Assemblée générale annuelle
9.1 Ordre du jour
9.2 Projets de résolutions
10
10. Informations complémentaires
10.1 Document d’enregistrement universel contenant un rapport financier annuel
10.2 Contrôleurs légaux des comptes
10.3 Informations juridiques
10.4 Glossaire

2025
Document
d’enregistrement
universel

Incluant le rapport financier
et le rapport intégré

⇪

Sommaire

Le mot de Philippe Brassac

Rapport intégré

1 | Commentaires sur l’exercice

1.1 | Revue de l’activité

1.2 | Reporting EPRA au 31 décembre 2025

1.3 | Informations complémentaires sur les revenus locatifs

1.4 | Ressources financières

1.5 | Valorisation du patrimoine immobilier

1.6 | Activité et résultat des principales sociétés

1.7 | Événements postérieurs à la date d’arrêté

2 | Risques

2.1 | Principaux facteurs de risques

2.2 | Gestion des risques

3 | Créer de la valeur par la performance RSE

3.1 | S’engager pour un avenir durable

3.2 | Appliquer les normes RSE les plus strictes pour montrer la voie au sein du secteur

3.3 | Patrimoine en exploitation : efficacité énergétique et énergies renouvelables pour une réduction drastique de nos émissions d’ici à 2030

3.4 | Garantir l’efficacité énergétique et la réduction drastique des émissions futures de CO2 au travers de notre pipeline de développement

3.5 | Capital humain : Un pilier stratégique de la croissance durable

3.6 | Autres informations extra‑financières

3.7 | Règles de reporting

3.8 | Rapports d’assurance de l’un des Commissaires aux Comptes

4 | Rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise

4.1 | Gouvernance

4.2 | Rémunération

5 | Comptes consolidés

5.1 | État consolidé de la situation financière

5.2 | État du résultat global consolidé

5.3 | État de variation des capitaux propres consolidés

5.4 | État des flux de trésorerie consolidés

5.5 | Annexe aux comptes consolidés

6 | Comptes annuels

6.1 | Bilan au 31 décembre 2025

6.2 | Compte de résultat au 31 décembre 2025

6.3 | Annexe aux comptes annuels au 31 décembre 2025

7 | Liste du patrimoine

7.1 | Bureaux

7.2 | Résidentiel

7.3 | Annexes synthèses

7.4 | Rapport condensé des experts immobiliers

8 | Action, distribution et capital

8.1 | L’action Gecina

8.2 | Distribution

8.3 | Relations avec les investisseurs

8.4 | Informations sur le capital

8.5 | Opérations sur le capital

8.6 | Actionnariat salarié

9 | Assemblée générale annuelle

9.1 | Ordre du jour

9.2 | Projets de résolutions

10 | Informations complémentaires

10.1 | Document d’enregistrement universel contenant un rapport financier annuel

10.2 | Contrôleurs légaux des comptes

10.3 | Informations juridiques

10.4 | Glossaire

crédits photo

François Le Guen, Gamma Image, Getty Images/Alexander Spatari,
Getty Images/naibank, Javier Callejas, L'Autre Image,
Myphotoagency/Farshid Momayez, Myphotoagency/Timothée Taupin,
Nicolas Grosmond, Soxh Factory, V.Photographie.

Les éléments du rapport financier
annuel sont identifiés dans le sommaire
à l’aide du pictogramme .

2025
Document
d’enregistrement
universel

Incluant le rapport financier annuel
et le rapport intégré

Le Document d’enregistrement universel a été déposé le 16 février 2026 auprès de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement. Le Document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s’il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au Document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.

## Message de
Philippe Brassac

Président du Conseil d'administration

Chers actionnaires,

2025 a été une année de consolidation et de clarification pour Gecina, dans un marché immobilier de plus en plus marqué par la sélectivité, la discipline d’allocation du capital et le retour aux fondamentaux de long terme. Dans ce contexte, le Conseil d’administration a joué son rôle : apporter de la stabilité, du recul et un contrôle exigeant, afin que nos choix stratégiques restent cohérents et créateurs de valeur.

Le positionnement de Gecina parle de lui-même. Le Groupe s’appuie sur un portefeuille concentré sur des actifs centraux, prime et bas carbone, adossé à un bilan robuste. Ces atouts nous permettent d’évoluer dans un marché plus exigeant, davantage tiré par le cash-flow, tout en conservant flexibilité et résilience au fil des cycles.

En tant que Président, je suis convaincu que la performance durable repose sur trois piliers : la qualité des actifs, la discipline d’exécution et une gouvernance solide. Tout au long de l’année, le Conseil est resté étroitement mobilisé sur l’allocation du capital, la gestion des risques et les priorités stratégiques, avec un cap constant : la création de valeur à long terme.

Ce Document d’enregistrement universel s’adresse aussi à l’ensemble de nos parties prenantes : clients, collaborateurs, partenaires, pouvoirs publics et territoires où nous opérons. Au-delà des résultats financiers, il reflète une conviction partagée : l’immobilier est un métier de long terme, profondément ancré dans le tissu économique, social et environnemental des villes.

En exploitant des actifs de qualité, résilients et utiles, Gecina contribue à l’attractivité et à la compétitivité de Paris et de sa région métropolitaine. Cette responsabilité guide les décisions du Conseil et fonde notre engagement en faveur d’une gouvernance exigeante, de la transparence et de la création de valeur dans la durée.

Attirer.

Rapport intégré 2025

Connecter.

Anticiper.

AU CŒUR D’UNE MÉTROPOLE MONDIALE VIBRANTE

Rapport intégré 2025

Sources, Boulogne-Billancourt

Rapport intégré 2025

Sommaire

Gecina, un opérateur immobilier pleinement intégré |

Éditorial de Beñat Ortega |

Notre contribution dans un monde en mutation |

Dépasser les attentes |

Créer de la valeur à chaque étape de la chaîne immobilière |

Attirer. |

Porter Paris plus loin |

Concentrer notre portefeuille sur des localisations prime |

Réinventer les bureaux emblématiques de Paris |

Des services clés en main dans des localisations premium |

Allier innovation et design d’exception |

Connecter. |

Créer du lien et faire communauté |

Réinventer nos immeubles pour tisser du lien |

Contribuer à la vitalité urbaine grâce à la Fondation Gecina |

Une culture de l’épanouissement individuel et de la réussite collective |

Anticiper. |

Des actifs performants, bas carbone |

À la pointe de la performance environnementale |

Réseaux urbains : une énergie locale et renouvelable |

Croître. |

5 questions à Philippe Brassac |

Un Conseil centré sur la création de valeur |

Aligner la rémunération sur la création de valeur à long terme |

Une équipe pour porter notre stratégie |

Notre modèle d’affaires |

Indicateurs financiers et extra-financiers |

Bilan et compte de résultat |

Rapport intégré réalisé conformément au Cadre du Reporting Intégré établi par l’International Integrated Reporting Council (IIRC), maintenant intégré à la Value Reporting Foundation.

Rapport intégré 2025

## Gecina, un opérateur
immobilier pleinement intégré

2008

Lancement de
l’activité de résidences pour étudiants sous
la marque Campuséa, qui deviendra
YouFirst Campus.

Premier bilan
carbone consolidé
du portefeuille de Gecina, une démarche pionnière pour
une foncière cotée.

2017

Acquisition de la société Eurosic, renforçant
la centralité et la qualité du portefeuille
de Gecina et faisant du Groupe la 1re foncière de bureaux en Europe.

2014

Changement actionnarial avec Crédit Agricole Assurances – Predica, Ivanhoé Cambridge et Norges Bank,
qui impulsent
un nouvel élan stratégique de création de valeur (Total return).

1959

Création
du Groupement pour le financement
de la construction (GFC), qui deviendra Gecina.

1997-2002

Nombreuses fusions et acquisitions
de foncières
dont Simco.

2012-2013

Cession des patrimoines logistiques et d’hôtels.

2023-2025

Poursuite de la stratégie de rotation du portefeuille, notamment avec la cession de la plateforme de résidences pour étudiants, afin de renforcer la qualité
et la centralité du portefeuille, d’améliorer les rendements
et de renforcer
la solidité du bilan.

1963

Cotation de
GFC à la Bourse de Paris.

2016

Cession
du portefeuille
de santé.

2003

Adoption du
statut des sociétés d’investissement immobilier
cotées (SIIC).

Nos chiffres clés
17,6 Md€ Valeur du patrimoine (84 % bureaux, 16 % résidentiel) | 55 % du portefeuille restructuré au cours des dix dernières années | 713 M€ de revenus locatifs bruts | - 33 % de consommation énergétique depuis 2019 | A-/A3 notations
80 % de notre portefeuille de bureaux à Paris ou Neuilly-sur-Seine (+ 25 pt sur 10 ans) | 92 % de surfaces « prime » | + 26 % de croissance du résultat récurrent net par action depuis 2021 | - 63 % d’émissions de carbone depuis 2019 | 36,0 % ratio LTV (droits inclus)

Rapport intégré 2025

Paris, ville-monde : notre terrain de jeu

L’Île-de-France est à la fois le premier marché de bureaux de l’Union européenne et le moteur de l’économie française, portée par un art de vivre reconnu dans le monde entier. Sur seulement 1 % du territoire national, elle concentre 19 % de la population, 23 % des investissements directs étrangers entrants, 28 % des étudiants, 31 % du PIB national, 40 % des dépenses de R&D et 88 % des sièges des entreprises du CAC 40. Cette densité économique et cette effervescence culturelle sont le terrain naturel de Gecina. 98 % de notre portefeuille est stratégiquement situé en Île-de-France, dont 80 % de nos actifs de bureaux dans les secteurs les plus recherchés : le centre de Paris et Neuilly.

Rapport intégré 2025

## Éditorial de
Beñat Ortega

Directeur général

Attirer. Connecter. Anticiper.

Créer de la valeur durable

2025 a confirmé notre conviction profonde : en immobilier, la qualité crée de la valeur – pour les personnes, les entreprises et les territoires. Le marché s’est encore polarisé, avec d’un côté les secteurs centraux, où les loyers progressent et la vacance reste faible, en particulier sur les actifs prime, et de l’autre les zones secondaires, où les loyers stagnent ou reculent et où la vacance augmente.

Pour nous, l’année a été solide : actifs performants, bilan renforcé, équipes au rendez-vous. Nous avons loué 150 000 m2, avec une réversion positive de + 8 % en moyenne et de + 29 % dans le Quartier central des affaires (QCA) parisien. Au total, nos revenus locatifs à périmètre constant progressent de + 3,8 %, et le résultat récurrent net atteint 6,68 euros par action, en hausse de 26 % depuis 2021.

Au-delà des chiffres, 2025 a surtout été une année importante pour Gecina, parce qu’elle a renforcé notre compréhension de notre contribution réelle à la société. Bureaux, logements et lieux mixtes ne sont pas de simples mètres carrés sous gestion : ce sont des espaces de coopération, d’innovation et de cohésion sociale. Dans une économie de services comme la nôtre, c’est là que se crée la valeur.

Pour les années à venir, nous avançons guidés par trois maîtres-mots : attirer, connecter, anticiper.

Rapport intégré 2025

Attirer, c’est continuer à nous concentrer sur les zones les plus vivantes et les mieux connectées de la ville, là où se rencontrent talents, créativité et activité économique. Des immeubles à proximité immédiate des grands hubs de transport rendent les trajets plus rapides et plus équitables. Des environnements pensés pour l’expérience, avec services, restauration, culture et sport à portée de main, continueront d’attirer personnes et entreprises.

Connecter, c’est concevoir des immeubles qui favorisent l’interaction et l’innovation. Des espaces pensés pour la collaboration nourrissent la créativité et le dialogue au sein des organisations, tandis que des rez-de-chaussée ouverts et des services mutualisés reconnectent nos actifs à leur quartier. FEAT, à Boulogne-Billancourt, en est une bonne illustration : quatre immeubles de bureaux y forment un collectif vivant mêlant travail, culture et expériences partagées. Nos actifs ne sont pas des îlots : ils sont des passerelles entre personnes, entreprises et communautés.

Anticiper, c’est exploiter et investir avec une discipline de long terme. Chaque projet Gecina est conçu pour être économe en énergie, et chaque mètre carré contribue à un Paris bas carbone. Depuis 2019, nous avons réduit notre consommation énergétique de c. 33 % et nos émissions en exploitation de c. 63 %. Cette exigence se reflète aussi dans notre financement : nous nous finançons intégralement via des instruments verts et conservons l’un des bilans les plus solides du secteur immobilier européen. La durabilité n’est pas un « plus » : c’est désormais ce que les entreprises et les utilisateurs attendent des actifs prime.

“

Nous investissons dans ce qui compte
vraiment pour les personnes et pour les villes :
des lieux qui attirent les talents, font circuler
les idées et anticipent les mutations. C’est ainsi
que la performance se transforme en impact.”

Notre allocation de capital est cohérente avec nos convictions. En 2025, 1,8 milliard d’euros de nos décisions d’investissement et d’arbitrage a été consacré à notre stratégie « central, prime, green ». Nous continuerons à concentrer notre capital vers les opportunités les plus créatrices de valeur, afin d’améliorer les rendements et l’efficacité du capital – comme l’illustrent l’acquisition d'un actif de 32 000 m2 près de Saint-Lazare et la cession de notre plateforme de résidences pour étudiants.

Ce même sens des responsabilités se retrouve dans notre stratégie résidentielle. Dans un marché parisien structurellement tendu, nous poursuivons la transformation de notre portefeuille pour répondre à la demande de logements meublés, qualitatifs et serviciels. Notre objectif est d’allier confort, performance et centralité, avec une excellente connexion au reste de la ville. C’est la régénération, et non l’étalement, qui guide notre action au service de la ville dont nous sommes fiers d’être l’un des acteurs.

En 2026, nous resterons pleinement concentrés sur l’exécution. Cela passera par la livraison et la précommercialisation de notre pipeline de bureaux centraux, la transformation d’actifs nouveaux stratégiques comme la tour T1, le maintien d’un niveau d’occupation élevé et la sécurisation de cash-flows pour soutenir notre politique de distribution. Nous poursuivrons notre croissance, en investissant avec discipline et agilité là où la ville et nos clients en ont le plus besoin : des localisations centrales, accessibles et durables, pertinentes à travers les cycles.

Nous sommes convaincus que l’immobilier n’est pas une fin, mais un levier de productivité, d’inclusion et de vitalité urbaine. Nos immeubles connectent les personnes, accompagnent le développement des entreprises et renforcent l’attractivité internationale de Paris.

Nous régénérons la ville en améliorant l’existant. C’est l’essence même de notre action.

Rapport intégré 2025

## Notre contribution
dans un monde
en mutation

Attractivité

Renforcer le positionnement
du Grand Paris comme pôle mondial de premier plan

Paris est déjà une puissance économique majeure en Europe,
et nous développons des actifs capables d’attirer davantage de capitaux et de talents internationaux, pour faire émerger de nouvelles
idées et créer de la valeur.

●5e métropole mondiale par PIB
(31 % du PIB français, contre 23 % pour Londres, au Royaume-Uni).

●1 670 Mds€ de chiffre d’affaires cumulé pour les 500 plus grandes entreprises basées à Paris.

Faire de la centralité un levier d’équité et de performance

Les quartiers centraux, mixtes
et très bien connectés du Grand Paris rassemblent activité, talents
et opportunités. Nous concentrons nos efforts au cœur de l’économie régionale, dans un territoire porté
par un art de vivre unique.

●L’Île-de-France dispose
du 2e réseau de transports publics
au monde, avec 68 nouvelles
gares du Grand Paris Express pour mieux relier les grands pôles.

●Le QCA parisien affiche 0,7 %
de vacance pour les bureaux neufs ou restructurés.

Stimuler l’innovation
et l’intelligence collective

L’immobilier parisien accueille
l’un des écosystèmes d’innovation
les plus dynamiques d’Europe.
Avec des immeubles performants
et flexibles, nous donnons les moyens à la recherche, à la créativité
et à la coopération de rayonner
à l’échelle mondiale.

●63 % des start-up françaises de l’IA sont situées en Île-de-France (environ 500 entreprises).

●Paris est no 1 en Europe et 4e au monde pour l’écosystème tech (Dealroom, 2025).

96/104 avenue Charles de Gaulle, Neuilly-sur-Seine

Ibox, Paris 12

Rapport intégré 2025

Transition écologique

Régénérer les espaces urbains

La transformation, la restructuration
et la requalification de sites
existants sont un levier majeur
pour construire une métropole
durable et désirable, tout en limitant l’étalement urbain.

●70 % des immeubles parisiens
ont été construits avant 1975.

●55 % des actifs de bureaux
de Gecina ont été restructurés
au cours des dix dernières années.

Renforcer la résilience des actifs immobiliers

Chaque opération de rénovation
contribue à réduire les émissions
et à maintenir l’immeuble durablement pertinent, performant et résilient,
tout en renforçant en continu la qualité
de notre portefeuille.

●Depuis 2019, la consommation
d’énergie recule de 33 % et
les émissions carbone de 63 %
à l’échelle du portefeuille Gecina.

●D’ici à 2030, Paris pourrait
connaître plus de 34 jours d’épisodes
de chaleur extrême par an.

Les Terrasses, Ville d'Avray

Octant-Sextant, Levallois-Perret

Lien social

Réinventer les lieux de travail comme le cœur productif de l’économie de services

Aujourd’hui, les bureaux sont le principal carrefour de la performance collective, de la coopération et du sens partagé.

●Les actifs parisiens passent
en moyenne 3,7 jours par semaine
au bureau, plus que dans toute
autre ville-monde (+ 0,2 depuis 2024).

●76 % des salariés placent le confort en tête de leurs attentes en matière de qualité des bureaux (Deskeo, 2024).

Renforcer la cohésion sociale
et la vitalité urbaine

Nos immeubles sont au service
du collectif, ils favorisent l’inclusion, la diversité et une vie de quartier dynamique.

●2 salariés de bureau sur 3 fréquentent chaque jour les commerces et services à proximité, soutenant directement la vie de quartier.

●54 % des emplois du Grand Paris
sont accueillis dans des espaces
de bureaux.

Quarter, Paris 12

Rapport intégré 2025

## Dépasser les attentes

Nous construisons des relations durables, fondées sur l’écoute et la coopération.
Avec les villes, les investisseurs, nos clients et les habitants,
nous partons des besoins de chacun pour coconstruire des solutions utiles,
qui créent de la valeur concrète pour toutes nos parties prenantes.

Clients et utilisateurs

Ce qu’ils attendent

●Des espaces de qualité,
confortables et flexibles.

●Des services, de l’innovation
et une expérience utilisateur
qui renforcent le bien-être
et la performance.

Notre réponse

●55 % du portefeuille de bureaux restructuré au cours des
dix dernières années pour répondre aux attentes des locataires.

●Montée en puissance de l’offre servicielle : 13 000 m2 de bureaux opérés ; 1 200 appartements meublés et serviciels déployés en 2 ans.

●Initiatives innovantes dans notre portefeuille bureau (FEAT – Pont de Sèvres) comme dans notre portefeuille résidentiel (organisation d’évènements)

Investisseurs et prêteurs

Ce qu’ils attendent

●Surperformance financière, transparence et visibilité.

●Alignement entre performance financière et extra-financière.

Notre réponse

●Politique de distribution régulière (rendement du dividende de 7 %).

●Croissance soutenue des résultats (+ 26 % depuis 2021 ; 6,68 € de résultat net récurrent par action en 2025).

●100 % de la dette et des lignes de crédit green ou durables.

●Ratio LTV maîtrisé ; notation A– (S&P)/A3 (Moody’s).

●Gouvernance conforme aux recommandations Afep-Medef.

Feel, Puteaux

Pouvoirs publics

Ce qu’ils attendent

●Accélération de la décarbonation des actifs tertiaires et résidentiels.

●Préservation de quartiers centraux vivants, pour limiter l’étalement urbain.

●Contribution à la biodiversité,
à l’attractivité des territoires
et à l’emploi local.

Notre réponse

●– 33 % de consommation énergétique depuis 2019
et – 63 % d’émissions
carbone d’exploitation.

●Environ 424 000 m2 restructurés entre 2018 et 2025, en cohérence avec les projets des autorités locales et des plans d’urbanisme.

●Environ 100 M€ versés chaque année au titre des impôts
et des cotisations sociales.

●Une Charte éthique, incluant
les principes d’une démarche d’affaires publiques responsable.

36 rue de Naples, Paris 8

Rapport intégré 2025

Collaborateurs

Ce qu’ils attendent

●Développement professionnel, mobilité et employabilité
dans la durée.

●Bien-être, inclusion et sentiment d’utilité.

Notre réponse

●En moyenne ~ 23 heures
de formation et/ou de coaching
par collaborateur en 2025.

●Index égalité
femmes-hommes : 88/100.

●11 mobilités internes en 2025.

●Un référentiel de soft skills repensé pour mieux articuler développement individuel, collaboration et culture managériale.

Signature, Paris 8

Communautés locales
et société civile

Ce qu’elles attendent

●Des projets utiles, ouverts
et responsables.

●Un cadre de vie plus vert, une offre culturelle riche et davantage d’inclusion à l’échelle de la ville.

Notre réponse

●10 M€ engagés depuis 2008
via la Fondation Gecina.

●2 152 tonnes de matériaux réemployées sur les deux dernières années

●5 300 logements gérés
en Île-de-France.

●Des événements créateurs
de lien dans notre
portefeuille résidentiel et
une programmation culturelle pour rapprocher locataires
de bureaux et riverains (FEAT).

Partenaires, pairs
et écosystème

Ce qu’ils attendent

●Une innovation responsable
et le partage des bonnes pratiques.

●Des relations fournisseurs équilibrées et transparentes.

Notre réponse

●91 % de nos fournisseurs
ont signé la Charte
des achats responsables.

●Gecina est membre actif
de la FEI, de l’OID,
de la Fondation Palladio
et du Booster du réemploi.

24/26 rue Saint-Dominique, Paris 7

Rapport intégré 2025

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## Créer de la valeur
à chaque étape
de la chaîne immobilière

Depuis sa création, Gecina construit, transforme et exploite des actifs immobiliers essentiels, idéalement situés au cœur de la ville, en partenaire engagé et de long terme
des entreprises, des résidents et des territoires. Nous proposons des bureaux performants
parce qu’ils sont accessibles, flexibles et pensés pour attirer les talents. Nos immeubles résidentiels
restent en phase avec les modes de vie contemporains car ils évoluent avec les attentes de leurs habitants. Dans une ville dense et ouverte sur le monde, nos lieux rassemblent travail,
habitat, services et interactions sociales.

Cette conviction se traduit par une stratégie claire : nous opérons un modèle intégré. Autrement dit, nous maîtrisons l’ensemble de la chaîne de valeur, de l’allocation du capital à l’exploitation au quotidien.

Notre stratégie s’articule autour de trois principes simples et exigeants : Central/Prime/Green.

Central

●Central, c’est investir là où la demande est profonde, diversifiée et durable : des lieux caractérisés par leur accessibilité, la mixité des usages et une forte intensité économique. La centralité est le socle de l’attractivité.

Prime

●Prime, c’est la qualité d’usage : une exigence d’architecture et de conception, de flexibilité, de confort, de services et d’expérience utilisateur, qui créé l'envie de rester, de revenir et de recommander. Les actifs prime favorisent la connexion en encourageant l’interaction et la collaboration.

Green

●Green, c’est la performance environnementale et la résilience dans le temps. Nos actifs sont conçus pour répondre à l’évolution des contraintes réglementaires, énergétiques et climatiques, et rester pertinents durablement. Être Green, c’est agir concrètement pour anticiper l’avenir.

Ces trois piliers ne sont pas des attributs figés : ils se renforcent en continu au fil d’un cycle maîtrisé.

44 avenue des Champs-Élysées, Paris 8

Nous avons le devoir d’agir dans l’intérêt à la fois des investisseurs et de la société, en développant et en opérant des actifs qui comptent.

Notre conviction est simple : l’immobilier ne crée de valeur que lorsqu’il contribue positivement, sur les plans économique, social et environnemental. Il soutient la performance des entreprises et l’attractivité des talents, renforce la compétitivité des territoires pour attirer investissements, emplois et innovation, et accompagne la transition vers une société bas carbone, résiliente et cohésive.

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Acquérir

L’acquisition renforce la centralité et l’attractivité en concentrant le portefeuille sur des localisations aux fondamentaux solides et aux trajectoires de création de valeur crédibles. C’est ainsi que nous rehaussons, dans la durée, la valeur moyenne du portefeuille.

Arbitrer

Repositionner

Les cessions sont un outil de discipline : elles permettent de recycler le capital, de cristalliser la valeur une fois les actifs arrivés à maturité, et de renforcer la qualité ainsi que le profil de risque du portefeuille.

La restructuration est le cœur de la différenciation : transformer les actifs pour répondre aux attentes du marché en matière de qualité d’usage, tout en intégrant la décarbonation et l’adaptabilité.

L’exploitation rend la stratégie concrète : elle soutient la croissance des cash-flows (indexation, réversion positive des loyers, taux d’occupation durable), améliore l’expérience utilisateur et renforce la performance environnementale grâce au pilotage énergétique.

Exploiter

Ce cycle n’est pas seulement financier. C’est le moteur qui aligne stratégie, exécution et utilité. Il permet à Gecina de créer de la valeur durable pour des investisseurs en quête de rendements résilients, pour des clients exigeant qualité et services, et pour des villes confrontées au double défi de la compétitivité et de la transition. En somme, chez Gecina, la création de valeur repose sur un modèle intégré, appliqué avec sélectivité, intensité opérationnelle et conviction de long terme.

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Mirabeau, Paris 15

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Au cœur de Paris, les actifs prime de Gecina allient
une architecture d’exception et des services clés en main
de tout premier plan. Ils contribuent ainsi à renforcer l’attractivité internationale
de cette ville unique, comme centre d’affaires de référence.

# Attirer.

Connecter.

Anticiper.

Croître.

Connecter. Anticiper. Croître.

Attirer.

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## Porter Paris
plus loin

(1)

Notre port d’attache, c’est le QCA parisien : le cœur battant de l’une des villes les plus influentes au monde, porte d’entrée européenne pour les talents, les entreprises, les investisseurs et des millions de visiteurs venus goûter à son élégance et à son « savoir-vivre ».

Dans un pays historiquement centralisé, Paris est le point de convergence naturel : sièges sociaux, universités de premier plan et centres de décision s’y concentrent, attirant une main-d’œuvre hautement qualifiée venue de toute la France et d’ailleurs.

Dans une économie de services, le bureau n’est plus une commodité : c’est une infrastructure clé, là où les idées se transforment en valeur. à l’ère du retour au bureau, la performance passe par des lieux de travail centraux, prime et green. Les villes capables d’offrir ce triptyque prendront une longueur d’avance dans la course aux talents et à l’innovation.

Paris dispose d’un avantage structurel : le deuxième réseau de transports publics au monde, qui facilite les mobilités à l’échelle métropolitaine, et la 4e place parmi les principaux hubs d’investissement mondiaux. Elle concentre les talents comme nulle part ailleurs, avec 88 % des sièges du CAC 40 et la plus forte densité de chercheurs et d’ingénieurs en Europe.

Nos actifs s’inscrivent au cœur de cet écosystème, à proximité immédiate de grands pôles de transport – Gare Saint-Lazare, Gare de Lyon ou encore le Croissant Ouest – tous connectés aux deux aéroports parisiens. Cette accessibilité ancre nos immeubles dans la vie quotidienne de la ville, au carrefour des lieux de travail, des cafés et restaurants, des institutions culturelles, du patrimoine et des espaces verts.

La centralité va de pair avec l’exigence de qualité. Plus de 55 % de notre portefeuille a été restructuré au cours des dix dernières années, pour aligner conception, performance et services avec les besoins d’aujourd’hui. Dans le QCA, le taux de vacance des bureaux neufs ou restructurés se situe autour de 0,7 %, signe d’une demande soutenue pour des lieux de travail de haute qualité, fondés sur l’expérience d’usage. Les entreprises veulent moins de mètres carrés, mais de meilleurs mètres carrés : des espaces prime associant architecture soignée, ambition environnementale et services à forte valeur ajoutée (restauration, sport, etc.).

Or, l’offre reste contrainte. Dans les secteurs les plus recherchés – notamment les 7e, 8e, 9e arrondissements et Paris Centre – la combinaison de règles d’urbanisme strictes, de protections patrimoniales et de la rareté du foncier a réduit le stock de bureaux d’environ 350 000 m2 sur la dernière décennie(2). Cette rareté soutient la valeur dans la durée et alimente la hausse des loyers : sur les actifs prime, ils ont progressé de près de 50 % depuis 2018, dépassant les 1 200 euros/m2/an. Près de 70 % des grandes transactions se signent désormais à plus de 1 000 euros/m2.

> 55 %

de notre patrmoine
ont été restructurés au cours des
dix dernières année

80 %

de notre portefeuille de bureaux est
situé à Paris et
Neuilly-sur-Seine

17,6 Mds€

de patrimoine
84 % bureau
16 % résidentiel

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Mondo, Paris 17

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## Concentrer notre
portefeuille sur
des localisations prime

Nous faisons vivre notre portefeuille : nous cédons des actifs arrivés à maturité, une fois la valeur créée, et réinvestissons dans des opportunités prime et centrales à fort potentiel de croissance. En 2025, nous avons concrétisé cette approche en cédant des actifs matures, dont notre plateforme de résidences pour étudiants et des immeubles résidentiels, puis en réallouant le produit de ces cessions vers des bureaux et des projets emblématiques, idéalement situés. Fait marquant de l’année : l’acquisition d'un ensemble de bureaux de 32 000 m2 dans le QCA parisien (435 millions d’euros droits inclus), à deux pas de la gare Saint-Lazare, deuxième hub de transport de la région.

Avec une connectivité incomparable, de grands plateaux et un rooftop avec vues dégagées, Signature a vocation à devenir l’une des adresses incontournables du quartier. Nous le réinventons comme un hub pleinement serviciel : générateur de revenus immédiats, créateur de valeur dans la durée, et porteur de fortes synergies avec notre immeuble voisin du 7 Madrid. Ce projet consolide notre position de leader dans l’un des quartiers d’affaires les plus recherchés d’Europe. Cette même discipline nous a conduits à acquérir Bloom, un immeuble de bureaux de 15 000 m2 intégralement loué dans le secteur de la Gare de Lyon (135 millions d’euros droits inclus), illustrant notre capacité à saisir des opportunités de grande qualité au sein de pôles parfaitement connectés.

Les Arches du Carreau, Neuilly-sur-Seine

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### Réinventer
les bureaux emblématiques
de Paris

Gecina a développé une expertise reconnue pour transformer sa vision en résultats concrets. Entre 2018 et 2025, nous avons livré 16 projets à Paris et Neuilly, avec une création de valeur moyenne de + 33 %. Cette création de valeur durablerepose sur la transformation d’actifs prime, profondément ancrés dans la ville, en anticipant l’évolution des attentes des entreprises.

Mondo – une conception d’exception

Mondo s’est imposé comme l’une des destinations de bureaux les plus singulières de Paris. Cet ensemble de 30 000 m2, situé dans le 17e arrondissement, a été livré fin 2024 et est aujourd’hui occupé par le Groupe Publicis. Les espaces ont été coconçus avec le locataire pour refléter les nouveaux modes de travail, tout en respectant la culture d’entreprise propre à ce leader de la communication. Son vaste atrium, ses 2 700 m2 de terrasses et sa large palette de services composent un écosystème stimulant, centré sur l’utilisateur. Mondo aussi un modèle de construction circulaire avec son label Bâtiment Bas Carbone et sa performance environnementale exemplaire.

Icône – une nouvelle référence

À deux pas des Champs-Élysées, Icône conjugue élégance contemporaine et lignes Art déco. Imaginé par PCA-STREAM, l’immeuble propose des espaces rares, modulables et baignés de lumière, organisés autour d’un atrium spectaculaire de 14 mètres de haut, et complétés par une large palette de services, dont des terrasses en rooftop offrant des vues remarquables sur la ville. Icône a été intégralement précommercialisé avant livraison, via un bail ferme de neuf ans portant sur environ 11 000 m2, à des loyers au meilleur niveau du marché.

« Réinventer des actifs centraux, c’est leur donner un nouvel usage sans renier ce qui
fait leur caractère. Notre ambition est de transformer des immeubles emblématiques
en lieux durables, flexibles et inspirants,
pensés pour la prochaine génération de travail. »

Romain Veber, Directeur exécutif Investissement & Développement

Mondo, Paris 17

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99 rue de Sèvres, Boulogne-Billancourt

2025 Integrated Report

### Des services clés
en main dans
des localisations
premium

Un service sur mesure haut
de gamme avec Yourplace

Avec Yourplace, Gecina transforme les bureaux en destinations pleinement servicielles. Le concept simplifie la gestion opérationnelle pour les locataires et propose une approche « plug-and-play », adaptable à la culture de chaque entreprise. Des lounges collaboratifs aux espaces de concentration, en passant par des salles de réunion modulables, chaque environnement se configure pour stimuler créativité ou efficacité.

Yourplace intègre une offre complète de services clés en main (installation IT, maintenance, restauration, accueil, appui aux événements) pour libérer les clients des contraintes du quotidien et leur permettre de se concentrer sur leurs équipes et leur activité. Cette flexibilité répond aux nouveaux usages du travail hybride et renforce satisfaction et fidélisation. Pour Gecina, c’est aussi un levier d’occupation optimisée et de positionnement premium différenciant.

Simplifier le quotidien
de nos résidents

Dans le résidentiel, Gecina porte la même exigence sur les services pour faciliter la vie au quotidien. Nous proposons des solutions d’habitat flexibles, du non-meublé aux appartements meublés et serviciels, destinées aux étudiants, jeunes actifs, familles ou salariés en mobilité, en combinant confort, centralité et praticité au quotidien.

17

de nos actifs de bureaux
sont exploités avec Yourplace

70%

de notre portefeuille résidentiel est prêt pour le déploiement de notre offre de services, couvrant nos 12 plus grandes résidences

26 rue de Berri, Paris 8

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Quarter, Paris 12

## Allier innovation
et design d’exception

D’icône des années 1970
à symbole de la culture d’aujourd’hui

Au pied de la Gare de Lyon, Quarter est la dernière démonstration de Gecina en matière de design et de régénération urbaine. Le projet trace une voie nouvelle, en conciliant respect du patrimoine, innovation, exigence architecturale et efficacité énergétique. Notre vision pour Quarter, anciennement « les Tours Gamma », s’inspire d’une phrase de l’architecte d’origine, Jean Dubuisson : « On change une façade comme on change de veste. » Aujourd’hui, son petit-fils, l’architecte Thomas Dubuisson, réinvente cet ensemble de 19 000 m2 en apportant une élégance renouvelée à son modernisme des années 1970. À l’horizon 2027, cafés, restaurants, studio de podcast, auditorium et rooftops panoramiques donneront naissance à un lieu vivant où se rencontrent travail, culture et créativité, pour une nouvelle expérience urbaine au croisement des deux rives de Paris.

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Attirer.

# Connecter.

Anticiper.

Croître.

Nos espaces sont
des lieux de rencontres
et de lien. Programmation culturelle, événements fédérateurs et initiatives
à impact transforment nos actifs en écosystèmes vivants, qui rassemblent au sein de nos immeubles et au-delà.

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## Créer du lien et faire communauté

Chez Gecina, nous sommes convaincus que la capacité d’un immeuble à créer des connexions lui donne tout son sens. Nos actifs ne sont pas seulement des lieux où l’on travaille ou où l’on vit : ce sont des espaces vivants, conçus pour susciter les échanges, la culture et une énergie collectives.

Chaque aménagement est pensé pour faciliter les rencontres informelles et le travail en équipe, tandis que les espaces partagés, les terrasses et les lieux de convivialité rassemblent les utilisateurs. Mais cette mission de connexion ne se limite pas à l’architecture. Nous animons nos sites grâce à une programmation culturelle et communautaire – expositions, ateliers bien-être, temps de networking – qui transforme nos immeubles en écosystèmes dynamiques, propices à l’innovation et à l’épanouissement.

L’exemple le plus emblématique est FEAT – Pont de Sèvres, à Boulogne-Billancourt. Ses quatre immeubles de bureaux ont été réinventés en hub culturel et créatif, incarnant des lieux de travail ouverts et inspirants, connectés à la ville et à ses habitants, tout en restant ancrés dans leur quartier. Et ce n’est qu’un début : cette approche pionnière sera bientôt déployée sur d’autres actifs phares, à la croisée du business et de la culture.

Cette philosophie ne s’arrête pas aux bureaux. Elle irrigue aussi notre portefeuille résidentiel : des lieux où l’on se sent chez soi, avec des espaces partagés et des temps forts qui rendent la vie en ville plus connectée, plus inclusive et plus vivante.

La Fondation Gecina est un autre levier pour amplifier notre engagement en faveur de l’inclusion, de l’environnement, de l’éducation et de la culture. Depuis sa création, elle a soutenu des dizaines de projets qui contribuent à rendre la ville plus juste, plus verte et plus accueillante pour tous.

Enfin, cette volonté de faire communauté commence chez nous, avec nos collaborateurs. Notre premier atout, ce sont nos équipes : nous investissons dans leur engagement et leur développement, en attirant des profils diversifiés et en renforçant les compétences grâce à la formation, à la mobilité interne et à nos programmes de leadership. Ensemble, elles construisent une Gecina plus ouverte, plus collaborative et plus responsable, prête pour l’avenir.

24

événements culturels organisés en 2025 via FEAT – Pont de Sèvres

8

projets soutenus
par la Fondation Gecina en 2025

98 %

de collaborateurs formés en 2025

Rapport intégré 2025

Alice Louradour - Botanic, Boulogne-Billancourt

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RAPPORT INTÉGRÉ 2025

Les Arches du Carreau, Neuilly-sur-Seine

2025 Integrated Report

### Réinventer
nos immeubles pour tisser du lien

Un nouvel actif phare au cœur d’un quartier d’affaires connecté

Les Arches du Carreau réinvente l’expérience du bureau. Conçu par Brenac & Gonzalez & Associés, le projet ouvrira largement l’immeuble sur son environnement grâce à de vastes façades vitrées, 4 300 m2 de terrasses et de jardins en toiture, ainsi qu’à des espaces partagés pensés pour encourager la collaboration et les échanges informels.

La nouvelle façade, véritable pièce de « haute couture », signe l’identité du projet. Derrière ses arches emblématiques, tournées vers les boulevards verdoyants de Neuilly, se déploiera un ensemble de postes individuels, d’espaces collaboratifs et de services conçus pour les usages d’aujourd’hui. Deux halls en double hauteur desserviront des lounges, des restaurants et une salle de sport, tandis qu’une halle gourmande ouverte au public de 1 350 m2 fera du rez-de-chaussée une destination vivante, pour les salariés comme pour les riverains.

Les Arches du Carreau portent une ambition d’ouverture, de durabilité et de vitalité urbaine, en rapprochant quartier d’affaires et tissu résidentiel, et en reconnectant ses usagers à l’énergie de la ville.

Une halle gourmande, nouvelle destination pour
les salariés et les riverains

Au rez-de-chaussée, la Halle Gourmande fera des Arches du Carreau une véritable destination de quartier. Sur environ 1 300 m2 baignés de lumière (3,7 m de hauteur libre, 3 verrières), elle accueillera au moins 13 comptoirs d’artisans (boulanger, poissonnier, fromager, primeur, boucher, caviste…), ainsi que des espaces d’épicerie fine et d’art de la table, avec des offres sur place et des points de vente à emporter. Pensée pour servir à la fois les 3 100 salariés du site et les habitants du quartier, son ouverture est prévue à l’été 2027. Sur l’avenue Charles-de-Gaulle, elle redonne vie à un repère de 1967 en mêlant étals de marché et comptoirs gourmands, du petit-déjeuner à l’afterwork.

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### Contribuer
à la vitalité urbaine grâce
à la Fondation Gecina

La Fondation Gecina a pour mission d’agir aux côtés des communautés locales, en s’appuyant sur quatre leviers : l’art, la nature, la solidarité et l’inclusion. Elle défend une vision d’une ville vivante, où les lieux du quotidien nourrissent le lien social, la créativité et la biodiversité, en soutenant des projets qui réenchantent la vie urbaine.

En 2025, cette ambition s’est incarnée à travers huit partenariats portés par des collaborateurs, autour de quatre thématiques clés : le handicap, la nature en ville, l’art et le patrimoine, et l’habitat inclusif.

Parmi les projets récemment soutenus, qui illustrent l’engagement de Gecina pour une ville plus inclusive, créative et connectée, figurent :

●La Maison des Femmes, qui accompagne les femmes victimes de violences ;

●Halage, qui développe la floriculture urbaine au service de la réinsertion ;

●Forest & Life, qui plante des arbres et sensibilise à l’environnement ;

●ou « Musée hors-les-murs » du Musée d’Orsay, qui fait entrer des œuvres dans les hôpitaux.

Cet engagement se traduit aussi par d’autres initiatives, comme le Vendredi Solidaire, qui permet à nos collaborateurs de donner de leur temps et de leurs compétences, ou des collaborations créatives avec l’École des Arts décoratifs, comme l’installation florale de l’artiste Alice Louradour à Botanic, à Boulogne-Billancourt.

8

projets soutenus
en 2025, dans
le cadre de nos 4 axes d’engagements

Vendredi solidaire 2025 - ONF

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